記者賴志昶／台北報導

自去年以來，政府接連推出限貸令、房地合一稅2.0、禁止預售換約等措施，重拳打擊炒房行為。事實上，第一線房產代銷業者觀察，目前市面上炒房、囤房者在這波政策打擊之下，幾乎已是銷聲匿跡，市面上穩定客源就是剛性需求的首購族與換屋族。


璞園建築團隊專案經理陳沅賓分享，近期這半年以來，政府多出的諸多政策多是瞄準多屋族、短期炒作的投資客，包含對換紅單、預售屋換約等行為的限制，造成現在市場上短期套利的投資客已相當稀少。

甲桂林廣告副總經理劉吉祥也表示，在政府禁止紅單交易、預售屋換約後，還有房地合一稅2.0，再加上現在市場上缺工缺料，短期投資相當考驗投資人的自主資金能力，如果投資標的可能至少需持有5至10年以上時間才能有利潤，那對短期投資族群而言，是幾乎沒有獲利空間，因此大多數人第一時間就選擇退出市場。

在投資客逐漸退場後，目前市面上僅存就是剛需客群，陳沅賓提到，隨著國內屋齡逐漸老化，不少換屋族期望能以小換大、舊換新，來獲得更好的居住生活品質，這樣的剛性需求是目前市場的穩定客群。

此外，隨著時代演進，一家三代同堂的場景已經較少看到，取而代之的都是小家庭，因此「小宅」需求也應運而生，陳沅賓分析，不分北中南，各地都有這樣的小宅、首購需求，且可以說是近年來的主力客群，也是市場上產品規劃的重要趨勢。

▼在投資客陸續出場後，市場上僅剩最穩固的剛需買房族群。（圖／記者陳筱惠攝）


在剛性需求之外，事實上市面上還是有少數長期置產族群，陳沅賓指出，目前房地產市場上，雖然少了短期投資客，但由於疫情緣故，民眾無法出國投資，且不少企業收入豐潤，因此有不少高資產族群，投入較穩固的投資標的，例如不動產市場，讓資產重新進行配置。

劉吉祥分析，隨著高鐵等交通工具逐漸便利，高階企業主的置產思維已經不同，他們會沿著高鐵軸線進行移動，選擇較繁榮又交通便利的縣市進行置產；而這樣的置產模式也都是長期持有，高階族群會選擇把公司營運金以外的資源，放在不動產市場上，且大多會維持放10至20年時間，之後才會重新進行資產配置。

在政府一連串嚴苛打房之下，對市場上的投資客群而言，可說是幾無獲利空間，僅存就是一直以來的穩定客群首購與換屋族，這也與房市近年來以小宅規劃為主流的趨勢相吻合。而若政府持續仍下達重手，對早已逃離市場的投資客無關痛癢，恐怕將傷害到真正有需求買房的剛需客群。